Existem alguns casos em que o condomínio é detentor de espaços comuns que podem ser utilizados de forma individual tais como: depósitos, armários em garagem, dentre outros. Nesses casos o condômino que utiliza de forma exclusiva a parte comum do condomínio deve arcar com as despesas de manutenção.
Em regra os terraços dos prédios de condomínios são mantidos pelas despesas coletivas, mas quando o prédio contém unidades habitacionais que ocupam a cobertura, e estas têm terraços individuais, compete ao proprietário a obrigação de manter a impermeabilização do local, de modo a impedir que os efeitos da natureza afetem outras unidades.
Apesar da lei determinar que o bem de família é impenhorável, existem exceções, dentre elas o débito condominial, que, por ser originário do próprio imóvel, pode acarretar a penhora e a perda do imóvel.
Não. A legislação deixa bem claro que o condômino inadimplente não tem o poder de votar nas deliberações de assembléia, conforme está previsto no artigo 1.335, inciso III do Código Civil.
Mesmo que a unidade habitacional ocupe todo o andar de acesso ao elevador, o condômino não terá o direito de obstruir a circulação dos demais condôminos nas áreas comuns, pois, se o elevador dá acesso ao hall de entrada (área comum) não pode o condômino, sem autorização prévia da assembléia, com quorum qualificado, impedir o acesso ao local.
O condômino só poderá realizar obras que altere a fachada do prédio mediante aprovação prévia da assembléia, observado o quorum mínimo de 2/3 dos condôminos anuindo para a alteração. Pode-se dar como exemplo de alteração: mudança de cor das varandas, envidraçamento de varanda, colocação de grades e toldos, dentre outras.
Mesmo com a anuência de seu(s) vizinho(s) de andar, o condômino somente poderá efetuar o fechamento mediante autorização de assembléia, com quorum de 2/3 dos condôminos aprovando.
A lei 8.245/91, em seu artigo 22, deixa bem claro que compete ao proprietário a obrigação do pagamento das despesas extraordinárias do condomínio e o artigo 23 do mesmo dispositivo legal determina que as despesas ordinárias é de competência do inquilino. Desta feita, uma simples leitura nos artigos abaixo transcritos, esclarece como são classificadas as despesas condominiais:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.
O erro que muitos síndicos cometem é de que quando não se tem saldo bancário suficiente para arcar com determinadas despesas ordinárias, aprovar em assembléia valores extras para suprimento de caixa, dando a titularidade de “taxa extra”, quando na verdade deveria se denominar “taxa complementar”, que é para despesas ordinárias.
A questão em comento tem sua resposta prevista em lei, o artigo 1.345 do Código Civil não deixa dúvidas de que o comprador do imóvel assume todos os débitos oriundos da unidade habitacional, inclusive multas e juros.